空室ゼロを目指す入居者ファーストの賃貸革命
空室ゼロを目指す入居者ファーストの賃貸革命
なぜ今「戸建て賃貸」なのか
- 相続した土地をどう活用したらよいか分らない。
- 固定資産税を払っているだけの土地を何とかしたい。
- 不動産投資で安定収入を得る具体的なノウハウを知りたい。
- 年金以外に収入を得たい。
- 節税と賃貸経営の具体的なイメージが湧かない。
- 狭小な土地をどう使ったらよいか分らない。
- リスクを抑えた不動産投資について知りたい。
- 古い自宅を建て直す機会に賃貸併用で収入を得たい。
ここから先は専門的で面白くありません。
空室リスクの少ない次世代型賃貸経営に興味のある方はお進みください。
1.賃貸物件の投資とは
【立地条件に合わせた土地活用】
土地は有効利用してこそ価値を引き出せる。
駅近くの土地は収益を最大化させる商業系施設のニーズ。
駅から遠い土地は駐車場併設のショッピングセンターなど。
形の悪い土地は、広い道に接道しているなら店舗、倉庫などのニーズ。
郊外の土地は、レストランなどロードサイド店舗等のニーズ。
古い建物で空き家が目立つ土地は低金利を利用して建て替えをはかる。
【投資用不動産は、入居者の視点で二方向から行う】
自分ではよい物件と思っていても入居者はそうは思っていないかもしれません。
マーケット情報にアンテナを張って常にチェックする。
【入居者が住宅の選択で特にこだわっている項目】
賃貸住宅の入居者アンケート調査結果のトップ5です。（H30年国交省住生活総合調査）
- 第1位・家賃
- 第2位・立地環境
- 第3位・デザイン広さ設備
- 第4位・昔から住んでいる土地
- 第5位・子育てに適した環境
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経費には、公租公課・管理費・保険料等が含まれます。「なに」に「いくら」かかるか、必要なのかを良く知ることが大切です。
2.投資目的の明確化
【誰のために投資するのか】
オーナー自身のためにするのか。
入居者のためにするのか。
社会貢献できる建物になるのか。
当たり前のことですが、決して銀行や建設会社のためではありません。
今また効率優先で空室リスクの高い賃貸住宅に投資するのか、入居者の視点で慎重な判断が求められます。
3.国交省の賃貸データ
- 子育て世代の80％が戸建て住宅を希望している。（H25年国交省住生活総合調査）
- 賃貸住宅着工件数：共同住宅98.6%、戸建て1.4％（H25年国交省住宅着工統計）
- 持ち家は70%に下がり、借家が30％に増えている。（H30年国交省住生活総合調査）
賃貸入居者のニーズは多様化しています。
4.税効果と損益計算
【2通りの節税効果】
- 土地の上に貸家が建つと土地の固定資産税が安くなります。相続税も更地より軽減されます。
- 家賃収入（所得税）にかかわる税金について、不動産管理法人にすると所得税の節税効果がでます。
【損益通算】
不動産投資における損益通算は収入と支出のバランスが重要です。
賃料収入の他に必要経費をしっかりチェックして無理のない計画を立てることです。
一般的な赤字でも税金の還付の対象になり、還付を受けることができます。
損益通算は万一の対応策で、収支バランスに常に目を光らせましょう。
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経費には、公租公課・管理費・保険料等が含まれます。「なに」に「いくら」かかるか、必要なのかを良く知ることが大切です。
5.運用利回り
投資用不動産購入の判断基準に役立つ利回りとは。
表面利回り（粗利回り）と純利回り
表面利回り（粗利回り）＝年間家賃収入合計÷不動産購入価格×100で表します。
ローンを利用する場合、8%以上ないと銀行は良い返事をしません。（当社の経験値）
純利回り＝（年間収入合計―経費）÷不動産購入価格×100です。
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経費には、公租公課・管理費・保険料等が含まれます。「なに」に「いくら」かかるか、必要なのかを良く知ることが大切です。
6.リスク回避
- 空室リスク
賃貸投資で最大のリスクが空室リスクです。
退去者が出たあと、次の入居者が決まるまで家賃収入はゼロ円です。
この間にもローン返済は待ってくれませんので資金繰りを考えておきましょう。 - 家賃滞納リスク
家賃滞納保障が付いた管理委託契約があればこのリスクから解放されますが
自主管理の場合は、家賃回収に相当な労力を強いられる場合が出てきます。 - 家賃下落リスク
築年数の経過とともに募集家賃を下げないとなかなか入居者が決まらなくなってきます。
駅に近いか遠いか等の立地条件をよく検討しておく必要があります。 - 修繕・リフォーム費用リスク
物件の老朽化は避けられません。
計画的に修繕費用を積み立て、設備更新に備えることが必要です。
また雷・台風等の自然災害にも配慮し保険対応を怠らない事が大事です。 - ローン返済リスク
金利上昇により、当初の想定を上回る返済額になるリスクも視野に入れておく必要があります。 - 委託管理会社の倒産リスク
物件管理と家賃集金管理を委託した会社が倒産するリスクも注意が必要です。
投資にはリスクがつきものです。
しかし実は不動産投資は株やFX等より手堅い投資法です。
大事なことは、コンサルの話を鵜呑みにしないで何よりも自分の目と足で知識を高め自己の判断基準を
しっかり身につけることが成功への近道です。
7.戸建て賃貸ニーズ
戸建て入居希望者数と供給数が全く逆転しています。
子育て世代の入居者は必死に戸建て賃貸を探し求めています。
埼玉県幸手市（人口5万人）の「統計幸手」から抜粋しました。
- H23年～H28年の賃貸住宅確認件数＝共同住宅56棟／戸建て賃貸0棟（幸手市建築指導課）
- 全国の賃貸住宅着工件数：共同住宅98.6%、戸建て1.4％（H25年国交省住宅着工統計）
8.次世代賃貸のミッション
賃貸住宅の不満の3大要因は音・暑さ寒さ・湿気です。((株)LIXIL住宅研究所)
賃貸住宅の内外観は綺麗でも、基本性能が劣っていては話になりません。
次世代の賃貸住宅経営は、入居者・オーナー・ビルダー3者が幸せになる「入居者ファースト」でなければ社会から弾かれます。
具体的には、分譲住宅に劣らない断熱・遮音・調湿の戸建て住宅を超低価格で供給し、家賃を下げ長期入居していただくことで空室リスクの少ない安定経営に導きます。
これが「入居者ファースト」の戸建て賃貸経営です。
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ご入居様は「ホテル宿泊者」のイメージです。
建物のデザイン・性能と間取り・敷地をトータルしたデザインで「ここに住み続けたい」街づくりビジネスモデルが出来上がりました。
空室リスクが少ない「入居者ファースト」の次世代賃貸経営を目指すオーナーを応援します。
土地があるクライアントには利回り10％
土地がないクライアントには利回り8％
を目標に敷地の立地条件に合った企画立案をいたします。
